EPBD PERFORMANCE ASSESSMENT

Wprowadzenie dyrektywy budynkowej EPBD stanowi istotne wyzwanie dla rynku nieruchomości, ale jednocześnie otwiera możliwości związane z modernizacją i zwiększeniem wartości istniejących obiektów poprzez poprawę ich efektywności energetycznej.

Czym jest dyrektywa budynkowa?

Dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD) to unijne rozporządzenie mające na celu zmniejszenie zużycia energii w sektorze budowlanym, co stanowi istotny krok w kierunku neutralności klimatycznej. Nowelizacja dyrektywy, przyjęta w marcu 2024 roku, wprowadza szereg zmian wpływających na rynek nieruchomości, szczególnie w odniesieniu do istniejących obiektów. Dyrektywa budynkowa wejdzie w życie dwa lata od daty jej ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym UE, czyli w maju 2026 roku.  Już teraz polski rząd przygotowuje się do jej wdrożenia.

EPBD a wyzwania rynkowe

Nowe przepisy dyrektywy budynkowej EPBD nakładają na państwa członkowskie obowiązek stopniowej modernizacji istniejących budynków w celu osiągnięcia standardu bezemisyjności do 2050 roku. Oznacza to, że właściciele takich obiektów, jak: budynki mieszkalne i niemieszkalne, zarówno publiczne, jak i prywatne*, muszą ocenić, czy ich nieruchomości spełniają nowe wymagania energetyczne. Brak dostosowania się do tych standardów może prowadzić do spadku wartości rynkowej budynku oraz ograniczenia jego atrakcyjności dla najemców i inwestorów. 

Choć dyrektywa promuje stosowanie odnawialnych źródeł energii oraz wprowadza obowiązek instalacji systemów automatyki i sterowania w budynkach, co wiąże się z dodatkowymi kosztami, jednocześnie daje możliwość uzyskania oszczędności w dłuższej perspektywie.

Zgodnie z Artykułem 13 ust. 9:

Państwa członkowskie ustanawiają wymagania w celu zapewnienia, jeżeli jest to wykonalne pod względem technicznym i ekonomicznym, aby budynki niemieszkalne zostały wyposażone w systemy automatyki i sterowania budynków:

• do dnia 31 grudnia 2027 r., w przypadku budynków niemieszkalnych o znamionowej mocy użytecznej dla systemów ogrzewania, systemów klimatyzacji, połączonych systemów ogrzewania i wentylacji pomieszczeń lub połączonych systemów klimatyzacji i wentylacji powyżej 290 kW.
• do dnia 31 grudnia 2029 r., w przypadku budynków niemieszkalnych o znamionowej mocy użytecznej dla systemów ogrzewania, systemów klimatyzacji, połączonych systemów ogrzewania i wentylacji pomieszczeń lub połączonych systemów klimatyzacji i wentylacji powyżej 70 kW.
• do dnia 29 maja 2026 r., w zakresie monitorowania jakości środowiska wewnętrznego.

Dodatkowo, Artykuł 13 ust. 10 stanowi, że państwa członkowskie ustanawiają wymagania, aby od dnia 29 maja 2026 r. nowe budynki niemieszkalne były wyposażone w systemy automatyki i sterowania budynków.

Artykuł 13 ust. 11 dotyczy nowych budynków mieszkalnych i budynków mieszkalnych poddawanych ważniejszym renowacjom i nakłada obowiązek wyposażenia ich, jeżeli jest to wykonalne pod względem technicznym i ekonomicznym, w:

• funkcję ciągłego monitorowania elektronicznego sprawności systemów.
• skuteczne funkcje sterowania zapewniające optymalne wytwarzanie, dystrybucję, magazynowanie i zużycie energii oraz równowagę hydrauliczną.
• zdolność do reagowania na sygnały zewnętrzne i dostosowywania zużycia energii3 . Państwa członkowskie mogą wyłączyć domy jednorodzinne poddawane ważniejszym renowacjom z tych wymagań, jeżeli koszty instalacji przekraczają korzyści.

Zdefiniowano również, że system automatyki i sterowania budynku oznacza system obejmujący wszystkie produkty, oprogramowanie oraz usługi inżynieryjne, które mogą ułatwiać efektywne energetycznie, oszczędne i bezpieczne działanie systemów technicznych budynku poprzez automatyczne sterowanie i dzięki umożliwianiu manualnego zarządzania tymi systemami technicznymi budynku.

Korzyści z wdrożenia wymagań dyrektywy EPBD

Dostosowanie istniejących budynków do wymagań dyrektywy EPBD może przynieść wiele korzyści zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i dla całej gospodarki:

• Wyższa wartość nieruchomości – modernizacja podnosi atrakcyjność budynku na rynku, zwiększając jego wartość i potencjał wynajmu.
• Niższe koszty eksploatacji – poprawa efektywności energetycznej obniża rachunki za energię, co szczególnie odczuwalne jest w dużych obiektach komercyjnych.
• Dostęp do dofinansowań – możliwość skorzystania z dotacji i preferencyjnych kredytów na modernizację energetyczną.
• Uniknięcie kar i sankcji – przestrzeganie norm pozwala uniknąć kosztów związanych z nowymi regulacjami i ograniczeniami.
• Lepszy komfort i wizerunek – energooszczędne budynki zapewniają wyższy komfort użytkownikom i wspierają ekologiczny wizerunek firmy. Zapewnienie informacji dla szerokiego grona zainteresowanych na temat stanu technicznego i energetycznego budynków oraz możliwości ich poprawy.

Powyższe efekty mają być osiągnięte dzięki rozwiązaniom wynikającym z dyrektywy, w tym m.in.: 

• Ustaleniu wymagań minimalnych dotyczących charakterystyki energetycznej budynków. 
• Poprawy charakterystyki energetycznej budynków przy ważniejszej renowacji 
• Ustanowieniu krajowego planu renowacji budynków (KPRB) oraz trajektorii progresywnej renowacji dla zasobów budynków mieszkalnych – do końca 2025. 
• Zapewnieniu wykorzystania energii słonecznej w nowobudowanych budynkach - od 31 grudnia 2026 r. (nowe budynki publiczne i niemieszkalne o powierzchni użytkowej powyżej 250 m2) 
• Wprowadzeniu systemu paszportów renowacji. 
• Wymaganiom wobec systemów technicznych budynków, infrastruktury na potrzeby zrównoważonej mobilności. 
• Zachętom finansowym i barierom rynkowym. 
• Utworzeniu punktów kompleksowej obsługi do spraw charakterystyki energetycznej budynków. 
• Świadectwom charakterystyki energetycznej z prezentacją danych w postaci klas charakterystyki energetycznej. 
• Regularnym przeglądom systemów technicznych w budynkach. 

Dyrektywa budynkowa – terminy

Nowelizacja EPBD zakłada stopniowe wprowadzanie nowych standardów energetycznych:

• Do 2028 roku wszystkie nowe budynki publiczne powinny być zeroemisyjne.
• Do 2030 roku wszystkie nowe budynki mieszkalne i niemieszkalne będą musiały spełniać normy bezemisyjności.
• Do 2050 roku planuje się osiągnięcie pełnej neutralności klimatycznej w sektorze budownictwa.

Dyrektywa budynkowa – konsekwencje dla samorządów

Zgodnie z unijną dyrektywą budowlaną samorządy lokalne będą zobowiązane do dostosowania budynków użyteczności publicznej do nowych standardów energetycznych. Oznacza to konieczność modernizacji energetycznej szkół, urzędów, szpitali oraz innych tego typu obiektów.

Dodatkowo, samorządy będą zobowiązane do wspierania mieszkańców w procesie transformacji energetycznej oraz promowania odnawialnych źródeł energii.

Kary za brak dostosowania się do dyrektywy budynkowej

Brak dostosowania się do nowych wymogów może skutkować konsekwencjami finansowymi. Przewiduje się możliwość nakładania kar na właścicieli budynków, które nie spełniają minimalnych standardów efektywności energetycznej. Szczegółowe regulacje w tym zakresie będą określone w krajowych przepisach wdrażających dyrektywę.

Rozwiązanie - EPBD PERFORMANCE ASSESSMENT:

EPBD Performance Assessment – to wstępna analiza techniczna nieruchomości, instalacji lub inwestycji budowlanej, której celem jest:

• Ocena efektywności energetycznej budynku oraz potencjału jej poprawy,
• Identyfikacja możliwych modernizacji pod kątem technicznym i ekonomicznym,
• Rekomendacje działań niezbędnych do spełnienia wymogów nowej dyrektywy EPBD.

Na czym polega A EPBD PERFORMANCE ASSESSMENT?

EPBD Performance Assessment polega na kompleksowym przeglądzie technicznym, który ma na celu:

1. Ocenę stanu technicznego obiektu – konstrukcja, dach, instalacje, elewacje, systemy bezpieczeństwa, windy itd.
2. Sprawdzenie zgodności z przepisami – warunki techniczne, 
3. Identyfikację ryzyk technicznych – np. zużycie elementów, błędy wykonawcze, niewłaściwa eksploatacja, brak dokumentacji powykonawczej.
4. Wskazanie nakładów CAPEX i OPEX – kosztów modernizacji, napraw, remontów oraz kosztów eksploatacyjnych.
5. Weryfikację dokumentacji technicznej – pozwolenia, projekty, odbiory, protokoły przeglądów.
6. Ocenę potencjału rozwojowego lub ograniczeń – np. możliwość termomodernizacji, montażu instalacji fotowoltaicznej na dachu, czy też w pobliżu budynku.

Co zyskujesz dzięki EPBD Performance Assessment?

Inwestor otrzymuje klarowną informację o:

• Możliwościach techniczno-ekonomicznych dostosowania obiektu do nowych wymogów dyrektywy EPBD,

• Potencjale montażu instalacji fotowoltaicznej na dachu lub w pobliżu nieruchomości,

• Szacowanych kosztach utrzymania obiektu w dobrym stanie technicznym,

• Istniejących problemach formalno-prawnych (np. samowole budowlane),

• Ryzyku spadku wartości nieruchomości w przypadku braku działań.

*Niektóre szczególne sytuacje uzasadniają zwolnienie określonych budynków niemieszkalnych z minimalnych norm charakterystyki energetycznej, w szczególności w przypadku planowanej rozbiórki budynku lub niekorzystnego wyniku oceny relacji kosztów do korzyści. Przypadki dotyczące poważnych trudności uzasadniają zwolnienie do momentu ustąpienia tych trudności. Państwa członkowskie powinny ustanowić rygorystyczne kryteria dla takich zwolnień, aby uniknąć nieproporcjonalnego udziału objętych nimi budynków niemieszkalnych. Powinny one informować o tych kryteriach w swoich krajowych planach renowacji budynków i zapewniać kompensację względem budynków niemieszkalnych objętych zwolnieniem poprzez równoważną poprawę charakterystyki energetycznej w innych częściach zasobów budynków niemieszkalnych